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Q、不動産売却のときに生じる所得と税金とは？

不動産を売却すると課税されてしまいますが、どんな時に課税されるのかという事は分かりにくいかと思います。土地や家、収益物件等の不動産を売った場合に課税されるかは次のように確認できます。
 

【税金がかかる場合】
•　購入価格＜売却価格（購入時よりも売却時の価格が高かった場合。）
•　居住用不動産を買い換えした際に売却した不動産の価格のほうが高かった場合。
 

【税金がかからない場合】
•　購入価格＞売却価格（購入時より売却時の価格が低かった場合。）
•　居住用不動産を買い換えした際に売却した不動産よりも価格が高かった場合。
•　居住していた不動産の譲渡所得が３，０００万円以下だった場合。
 

不動産を売却して生じた所得の事を譲渡所得と言います。不動産売却の際には譲渡所得がどれくらいになるかを計算します。その次に所有された年数を確認します。その理由は所有されていた年数によって税率が変わってしまいます。（所有されて５年未満か５年超かにより、税率が変わってしまいます。）場合によっては譲渡所得がゼロやマイナスになる事もございます。その場合は課税はされません。ですが課税される場合も課税されない場合も確定申告が必要となりますので注意が必要となります。それでは不動産売却の際の課税について順を追ってご紹介させて頂きます。併せて不動産売却に必要な用語や特例などについても解説いたします。


•　１．譲渡所得を計算しましょう
º　１－１．譲渡価額とは？
º　１－２．取得費とは？
º　１－３．譲渡費用とは？
º　１－４．特別控除額とは？
•　２．所有年数を確認しましょう
•　３．税率を調べてみましょう
º　３－１．マイホームを売却する場合の軽減税率の特例
 

１．譲渡所得を計算しましょう
不動産を売却して利益を得た時は国に税金を納めなければなりません。その税金を計算する前に、まず把握しておかなければいけないものがございます。譲渡所得で次の公式に当てはめて計算いたします。

 

譲渡所得＝譲渡価額ー取得費＋譲渡費用ー特別控除
 

この譲渡所得に税率を当てはめて課税額が算定されます。
 
ここから用語を解説させて頂きます。
 

１－１．譲渡価額とは？
不動産を売却した際の金額です。
 

１－２．取得費とは？
取得費は次のような費用を合計したものになります。
•　売却する不動産を購入した代金から所有期間中の減価償却費を差し引いた金額。
•　購入手数料（購入時の仲介手数料等）
•　売却するためにリフォームした場合の費用及び設備費等。
•　売却する不動産の建築代金等　　等
※取得費が分からない場合は譲渡（売却）価額の５％が取得費とみなされます。不動産の購入時や売却時に取得した不動産売買契約書や領収書は大切に保管してください。購入時の価格が記載されている資料を紛失されてしまいますと再発行は不可能な場合が非常に多く、この場合は譲渡（売却）価格の５％となってしまいます。売却時の価格が記載されている資料の紛失の場合には控除の手続きができない場合がございます。節税対策する際に最も重要となる資料となりますので不動産に関する資料は大切に保管して頂くよう、お願い致します。
 

１－３．譲渡費用とは？
不動産を売却する際に支払った費用の事です。
例えば次のような費用です。
•　売却の際に支払った仲介手数料。

•　測量等の費用。
•　売買契約書に貼付された印紙代。
•　建物の取り壊し費用。
•　売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料　等
※売却する建物に居住されていた時に支払ったリフォーム代金や固定資産税等は譲渡費用として含める事はできません。
 

１－４．特別控除額とは？
所有者が居住されていた不動産を売却される場合で譲渡所得を計算する際には金融庁の特例による最高３，０００万円までの特別控除が認められております。居住用財産の場合、譲渡所得が３，０００万円以下の場合は課税されません。ただし、特別控除を受ける場合には次のような要件を満たしている必要がございます。
•　自分が実際に住んでいた居住用財産である事（別荘は対象外となります）。
•　居住用不動産（ご自宅）に居住されなくなってから３年目の１２月３１日までに売却する事。
•　売却時、購入相手との関係が『親子』『夫婦』『生計を共にしている親族』ではない事。
•　居住用不産を売却された年の前年及び前々年に以下の特例を受けていない事。
º　３，０００万円特別控除の特例。
º　ご自宅（マイホーム）の買い換え・交換の特例。
º　ご自宅（マイホーム）の譲渡損失の損益通算・繰越控除。
º　住宅ローン控除の適用を受けていない　　等
また３，０００万円特別控除の特例を受けるためには確定申告が必要が必要となります。
 

２．所有年数を確認しましょう
譲渡所得は売却する不動産の所有された期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。
長期譲渡所得    不動産を売った年の１月１日で所有期間が５年を超えるもの。
短期譲渡所得    不動産を売った年の１月１日で所有期間が５年以下のもの。
 

３．税率を調べてみましょう
売却する不動産が長期譲渡所得または短期譲渡所得かによって所得税と住民税の税率が変わってしまいます。それぞれの税率は次の通りとなります。
▼譲渡所得の税率
     　　　　　所得税    住民税
長期譲渡所得　１５%　　５%
短期譲渡所得　３０%　　９％
※２０３７年（令和１９年）までは所得税の税率には復興特別所得税（所得税の２．１％）が加算されております。
 
３－１．ご自宅（マイホーム）を売却する場合の軽減税率の特例
所有期間が譲渡した年の１月１日の時点で１０年を超えるご自宅（マイホーム）を売却する際は一定の要件に該当された場合につきましては税率が軽減されます。
【軽減される税率】 課税譲渡所得が６，０００万円以下の部分⇒１４％（所得税１０％+住民税４％） ６，０００万円超の部分 ⇒２０％（所得税１５％+住民税５％）
※２０３７年（令和１９年）までは所得税の税率に復興特別所得税（所得税の２．１％）が加算されております。
【適用要件】
•    ご自宅（建物及び土地建物）を売却される場合。
•    ご自宅（マイホーム）に居住されなくなってから３年目の１２月３１日までに売却される場合。
•    ご自宅（マイホーム）を売却した年の１月１日の時点で所有期間が１０年を超えている場合。
•    売却時、購入相手との関係が『親子』『夫婦』『生計を共にしている親族』ではない場合。
•    ご自宅（マイホーム）を売却された年の前年及び前々年にこの特例やご自宅（マイホーム）の買い換え・交換の特例など他の特例を受けていない場合。
軽減税率の特例はご自宅（マイホーム）売却での３，０００万円の特別控除とも併用する事ができますので覚えておくと節税に有効です。また、この特例を利用する場合は確定申告が必要となります。

※税金に関する事や各種税金の特例につきましては国税庁のホームページをご確認ください。
 

不動産売却で掛かる諸費用とは？

主に準備が必要とされている費用は以下となります。


１．仲介手数料


２．抵当権の抹消に伴う登記費用及び住宅ローンに伴う関連諸費用


３．印紙代（印紙税）


４．お引っ越し代


５．譲渡所得税




上記で紹介した諸費用を詳しく紹介しましょう。

 

1. 仲介手数料

不動産購入・売却の仲介をご依頼された不動産会社に対し、売買契約時もしくは不動産決済時にお支払い頂く成功報酬となります。宅地建物取引業法により取引価格ごとに手数料の上限が決められております。４００万円を超える不動産の売買につきましては簡易な計算式「取引価格×3%＋60,000円」（消費税別）で算出することができます。


（例）取引価格３，０００万円（消費税別）の場合、

３，０００万円×３%＋６０，０００円＝９６０，０００円

消費税を加算しますと１，０３６，８００円が国土交通省で定められてる仲介手数料の上限となります。


仲介手数料は各業者によって異なる場合がございます。仲介手数料が安いというのは魅力ではありますがご依頼される不動産会社が得意としている分野や信頼して任せられるか等を考慮して選ぶといいかと思われます。


2. 登記費用及び住宅ローンの関連諸費用

住宅ローンの残債がある場合、売却される対象物件には金融機関の担保として抵当権が設定されております。売却される場合、抵当権を抹消しなければならないため一括返済して頂くことになります。買主に引き渡す前に必ず抵当権を抹消する必要があり、そのため抵当権抹消登記にかかる費用が必要です。登録免許税として不動産１物件につき１，０００円、土地及び建物の場合は２，０００円となります（登記の方法によって異なる）。また抹消登記を依頼する司法書士への報酬が必要となります。住宅ローンを完済するには繰上返済の手数料が必要な場合もございます。金融機関によって異なりますので借入先の金融機関にお問い合わせください。


3. 印紙代

売買契約書には印紙税法により、契約金額に応じて収入印紙を貼付いたします。詳しくは国税庁のホームページにてご確認ください。


4. お引っ越し代

住み替え先へのお引っ越し費用が必要となります。買い替え等の場合ですが、お引っ越し先が完成していない時には仮住まい先へのお引っ越し代、家賃等の賃料も考えておかなければなりません。弊社ではお引っ越しや家財の整理も行なっておりますので不動産売買から一括してお引き受けする事により、費用の捻出を抑えることが可能です。


5. 譲渡所得税

売った金額から、売却された物件を取得する際に支払われた代金（所有期間中の減価償却費を差し引く）や購入時及び売却時に支払われた諸費用を差し引いても利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税及び住民税が課税されます。ご自宅（マイホーム）を売却される際は最高３，０００万円の特別控除が受けられたり、所有されてきた期間等の条件によっては税率が異なったり、要件によって軽減措置が設けられております。


上記の他に物件によっては境界石の確認ができない場合の測量費（実測による不動産取引）や解体費（販売時に更地による引渡し条件）及び引渡しの際にハウスクリーニングが必要な場合等がございます。例えば土地を売却される際に隣地との境界が定かでない場合は測量して面積や境界を確定する事になるため測量費用が必要です。また売る前にリフォームやハウスクリーニングを行なったり、建物を解体される際はそれぞれに費用が必要となります。どのような費用が必要になるかを事前に確認して準備されるといいかと思います。初めての事だと分からないことも多いと思いますのでご依頼されるご予定の不動産会社に相談してみてください。

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